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Aktuelles

Autor: Julia Förster
Artikel vom 18.09.2019

Siedlungsentwicklung auf der Grundlage des Integrierten Stadtentwicklungsprozess

Städtebaulicher Entwurf „Wasserreute“ als mögliche Entwicklungsfläche vorgestellt

Im Gemeinderat wurde am Montag auf die Siedlungsentwicklung der Gemeinde auf der Grundlage des Integrierten Stadtentwicklungsprozesses zurückgeblickt. In dem Zusammenhang wurde auch der Antrag der CDU-Fraktion vom 16.07.2019 zum Thema Wohnungsbau beantwortet. Außerdem wurde der städtebauliche Entwurf „Wasserreute“ als mögliche Entwicklungsfläche im Gremium vorgestellt. Der Gemeinderat begrüßt den Entwurf mehrheitlich, aber es gibt auch kritische Stimmen. Aufgrund einer zeitweisen Änderung des Baugesetzbuches könnte hier ein neues Baugebiet entstehen. Der Entwurf sieht dabei sowohl Geschosswohnungsbau, als auch Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser vor. Nachdem die Öffentlichkeit gestern darüber informiert wurde, könnte der Gemeinderat im Oktober den Aufstellungsbeschluss fassen und damit das beschleunigte Bebauungsplanverfahren nach § 13b Baugesetzbuch für das Gebiet „Wasserreute“ einleiten.

Integrierter Stadtentwicklungsprozess (ISEK)

Der Gemeinderat hat im April 2014 der Ausarbeitung eines Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes – ISEK durch die Planungsgruppe KPS zugestimmt. Das ISEK dient als Grundlage für die Förderanträge zum Stadterneuerungsgebiet „Kloster/Körsch“ und ist eine Entscheidungshilfe für (räumliche) Entwicklungen und Maßnahmen. Letztendlich ist das ISEK Grundlage für die Fortschreibung des Flächennutzungsplanes und die Erstellung von Bebauungsplänen.

In den Planungsprozess des ISEK wurden Gemeinderat und Bürgerschaft aktiv eingebunden. Nachdem alle vorhandenen Planungen, Ideen, Gutachten, Maßnahmen, Denkansätze und Ziele gesammelt wurden, wurde ein vorläufiges Entwicklungsleitbild in Form eines Zwischenberichts aufgestellt. Es folgte der Bürgerdialog in der Festhalle am 6. Mai 2015, welcher den Charakter eines Werkstattgesprächs hatte. Die Anregungen der Bürgerschaft wurden überprüft und zum Teil aufgenommen. Das Ergebnis des Bürgerdialogs wurde veröffentlicht.

Rückblick auf die Siedlungsentwicklung der vergangenen Jahre

Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) ist ein Planungsinstrument (Planzeichnung mit Begründung) der öffentlichen Verwaltung im System der Raumordnung der Bundesrepublik Deutschland, mit dem die städtebauliche Entwicklung der Gemeinden gesteuert werden soll.

Im Flächennutzungsplan 1990 aus dem Jahre 1984 wurden als Entwicklungsflächen das Wohngebiet „Lange Äcker“ und das Gewerbegebiet „Rechbergstraße“ ausgewiesen. Aus der Verpflichtung heraus, mit dem noch zur Verfügung stehenden Bauland in Denkendorf wirtschaftlich umzugehen, wurde das Baugebiet „Lange Äcker“ in etwa drei gleich großen Abschnitten realisiert: Lange Äcker III im Jahr 1992, Lange Äcker IV im Jahr 1996 und Lange Äcker V im Jahr 2008. Das Gewerbegebiet „Rechbergstraße“ wurde in verschiedenen Abschnitten in den Jahren 1980 bis 1998 realisiert.

Im Flächennutzungsplan 2005 bis 2020 wurden als Entwicklungsflächen das Wohngebiet „Nördlich Löcherwäldle“ mit ca. 4,8 ha und eine Gemeinbedarfsfläche mit ca. 1,5 ha sowie das Gewerbegebiet „Nördlich Albstraße“ mit 4,7 ha ausgewiesen. Die Wohnbaufläche „Nördlich Löcherwäldle“ wurde bauplanungsrechtlich bislang nicht in die Wege geleitet. Für die Gewerbefläche „Nördlich Albstraße“ wurde am 17.03.2014 der Aufstellungsbeschluss gefasst. Derzeit wird durch den Städteplaner ein Strukturkonzept für das Gewerbegebiet erarbeitet, das als Grundlage für das weitere Bebauungsplanverfahren und die noch einzuleitende Umlegung dienen soll.

Die Entwicklungen verfolgten stets den Grundsatz Innenentwicklung vor Außenentwicklung. Im Leitbild der räumlichen Siedlungsentwicklung wird die Innenentwicklung als Erfolgsmodell dargestellt.

Rückblickend kann diese Entwicklung wie folgt belegt werden:

-        Bebauungsplan „Ortsmittelpunkt“, 2001 mit geringem Nachverdichtungspotential (noch ca. 4 Bauplätze/Baulücken), da Zielsetzung der Erhalt und die Entwicklung des traditionellen Ortsbildes und der grünen Innenbereiche ist

-        Bebauungsplan „Goethestraße“, 2002 ist mit 55 Wohneinheiten komplett bebaut

-        Bebauungsplan „Esslinger Weg – West“, 2006, mit der Zielsetzung einer Ergänzung des baulichen Bestands im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung

-        Bebauungsplan „Südlich Rechbergstraße“, 2010, mit ca. 260 Wohneinheiten (davon sind 225 bezogen bzw. im Bau)

-        Bebauungsplan „Östlich Greut“, 2011, ist mit 4 Wohneinheiten komplett bebaut

-        Bebauungsplan „Nördlich Furtstraße“, 2012, mit ca. 8 Wohneinheiten (als Baulücken erfasst)

-        Bebauungsplan „Nördlich Goethestraße“, 2012, ist mit 73 Wohneinheiten komplett bebaut

-        Bebauungsplan „Esslinger Straße“, 2018, mit der Zielsetzung einer maßvollen Nachverdichtung und Aussagen für das Bauen in der zweiten Reihe

Noch nicht abgeschlossen bzw. in Bearbeitung sind die Planungen

-        Friedrichstraße/Schäfersteige

-        Eichersteige

-        Südlich Rathaus

-        Mühlhaldenstraße 30

Bei der Gewerbeentwicklung wurde durch die Änderung des Bebauungsplans „Unteres Körschtal“ eine Revitalisierung und Nachverdichtung im Bestand eingeleitet.

 

Die „klassischen Baulücken“ bzw. Flächenpotentiale (unbebaute Grundstücke) hat die Gemeindeverwaltung im Dezember 1986 erstmalig erfasst. Bis zum heutigen Zeitpunkt haben sich die Baulücken wie folgt entwickelt (reduziert):

-              Stand Dezember 1986: 6,70 ha

-              Stand April 1991: 5,19 ha

-              Stand April 1996: 3,90 ha

-              Stand Januar 2005 (ohne Lange Äcker V):  3,77 ha

-              Stand Januar 2015: 3,19 ha

-              Stand November 2018: 2,93 ha

-              Stand August 2019: 2,85 ha

 

Es zeigt sich, dass die Gemeinde Denkendorf in den vergangenen Jahren in ihren Entwicklungen stets sehr behutsam mit Flächen und Flächenausnutzung umgegangen ist. Entgegen vieler anderer Kommunen wurden in den letzten 20 Jahren in Denkendorf keinerlei Flächen im Außenbereich neu versiegelt und erschlossen – weder im gewerblichen Bereich, noch für Wohnbauflächen. Die Potentiale im Innerort konnten genutzt werden und damit selbst die bereits im Flächennutzungsplan vorgesehene Erschließung des Gebiets „Nördlich Löcherwäldle“ seit Jahren zurückgestellt werden.

Zum Download klicken:

Die Übersicht wichtiger Planungen seit 2001 gibt einen Rückblick auf die Siedlungsentwicklung in Denkendorf der vergangenen Jahre. Mit Ausnahme des Gewerbegebiets „Nördlich Löcherwäldle“ fanden alle Entwicklungen im Innenbereich statt.

 

Antrag der CDU-Fraktion vom 16.07.2019 zum Thema Wohnungsbau

Die CDU-Fraktion reichte am 16.07.2019 einen Antrag zum Thema Wohnungsbau bei der Verwaltung ein. Die aufgeworfenen Fragen wurden wie folgt beantwortet:

1. Leerstehender Wohnraum

Der aktuelle leerstehende Wohnraum in Denkendorf ist nicht bekannt. Das statistische Landesamt hat mit dem Zensus 2011 zuletzt die Wohnungen nach Art der Nutzung statistisch erfasst. Entsprechend dem ausgewerteten Ergebnis Stand 2013 wurden in Denkendorf 4.894 Wohnungen erfasst, davon statistisch leer stehend 204 Wohnungen. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 4,17 % (Kreis Esslingen 3,9 %, Reg.-Bez. Stuttgart 4,3 %, Baden-Württemberg 4,2 %).

2. Innenbereichsflächen, in einem nach Bebauungsplan sofort bebaubaren Bereich

Im Rückblick der Siedlungsentwicklung wurde dargelegt, dass die vorhandenen Potenziale innerorts genutzt werden konnten. Es ist ersichtlich, dass hauptsächlich nur noch im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Südlich Rechbergstraße“ von den insgesamt ca. 260 Wohnungen noch ca. 35 Wohnungen sofort bebaubar wären. Nach Aussage des Eigentümers ist die weitere Vermarktung der noch freien Flächen ohnehin in den kommenden Monaten geplant.

Bei den weiteren Bebauungsplänen „Ortsmittelpunkt“, „Nördlich Furtstraße“, „Esslinger Weg – West“ und „Esslinger Straße“ handelt es sich um Nachverdichtungspotentiale mit vereinzelten Baulücken, bei denen nicht absehbar ist, ob und wann die privaten Eigentümer eine Bebauung realisieren werden. Hier kann die Kommune auch nicht steuernd eingreifen.

3. Umwidmung von Flächen im Innenbereich

Mit dem eingeleiteten Bebauungsplanverfahren „Mühlhaldenstraße 30“ soll die vorwiegend genutzte Gewerbefläche der ehemaligen Handschuhfabrik in Wohnflächen umgewandelt werden. Auch nach geschätzter Rechtskraft des Bebauungsplanes Mitte 2020 entscheiden die Eigentümer, wann diese Umwandlung tatsächlich stattfinden wird. Dies gilt auch für die im Gemeinderat diskutierten Konversionsflächen im Sinne einer Nachverdichtung mit Wohnungsbau, z.B. im Bereich des Bauhofs.

Nachfrage nach Wohnraum steigt – Flächenpotentiale begrenzt

Trotz aller Entwicklungen im Innenbereich steigen aber auch in Denkendorf die Anfragen nach Wohnungen. Vor allem im Gespräch mit der jüngeren Generation wird deutlich, dass diese oft keine wohnlichen Perspektiven in Denkendorf finden und teilweise entgegen ihrer eigentlichen Vorstellungen dann den Ort verlassen müssen.

Auch Zahlen der Region Stuttgart machen deutlich, wie wichtig – nicht für eine zunehmende Einwohnerschaft durch Zuzug, sondern um ausreichend Wohnraum für die eigene nachwachsende Bevölkerung aus Eigenentwicklung sicherzustellen – die Schaffung von neuem Wohnraum und damit auch verbunden die Ausweisung von neuen Wohnbaulandflächen ist.

Die Gemeinde Denkendorf sollte sich daher aus Sicht der Verwaltung mit der Ausweisung von neuen Wohnbaulandflächen auseinandersetzen, um nach der absehbar abschließenden Aufsiedlung des Rommel-Areals weitere Wohnbaulandflächen zur Verfügung stellen zu können.

Aus dem Rückblick der Siedlungsentwicklung ist ersichtlich, dass eine Innenentwicklung nur noch in begrenztem Maße möglich ist. Potentielle Konversionsflächen im Sinne einer Nachverdichtung, z.B. im Bereich des Bauhofs der Gemeinde sind nur möglich, wenn eine Umsiedlung in das mögliche Gewerbegebiet „Nördlich Albstraße“ erfolgreich durchgeführt werden kann. Dies kann für den kommunalen Bauhof konkret angenommen werden, möglicherweise auch für weitere private Betriebe. Dies wird allerdings aufgrund des laufenden Verfahrens „Nördlich Albstraße“ noch einige Zeit in Anspruch nehmen. 

Auch bei den „klassischen Baulücken“ kann nur noch von einem Flächenpotential in begrenztem Umfang gesprochen werden. Zudem sind die Zugriffe auf diese Grundstücke aus verschiedensten – aus teilweise mehr oder auch weniger nachvollziehbaren – Begründungen äußerst schwierig bzw. nicht möglich.

Städtebaulicher Entwurf „Wasserreute“

Aus den ernüchternden Erkenntnissen der Flächenpotenziale im Innenbereich haben sich Verwaltung und Gemeinderat dazu entschieden, mögliche kleinteilige Arrondierungen oder Entwicklungen im Ortsrandbereich zu prüfen.

Das einzig im Flächennutzungsplan 2020 noch ausgewiesene Wohnbaulandentwicklungsgebiet „Nördlich Löcherwäldle“ soll zunächst zurück gestellt werden, da in diesem Bereich eher eine Realisierung von vorwiegend Einzel- und Doppelhäusern angedacht ist. Insbesondere aus Gründen der verkehrlichen Erschließung und des Städtebaus ist dort eher an eine geringe Verdichtung gedacht.

Aufgrund einer zeitweisen Änderung des Baugesetzbuches ist es derzeit möglich, Flächen, die nicht bereits im Flächennutzungsplan als Wohnbaulandentwicklungsflächen ausgewiesen sind, zu überplanen (§ 13b Baugesetzbuch, BauGB). So konnte die Ortsrandlage „Wasserreute“ in Überlegungen mit einbezogen werden.

Zur Vorprüfung der Geeignetheit der Flächen wurde die Planungsgruppe KPS aus Ostfildern mit der Erstellung eines städtebaulichen Strukturkonzepts und auf dieser Basis eines städtebaulichen Entwurfs beauftragt. Die Verwaltung wurde gebeten, vor der öffentlichen Beschussfassung über die Aufstellung eines Bebauungsplans die Eigentümer der betroffenen Grundstücke zu informieren und eine Informationsveranstaltung für die Öffentlichkeit zu terminieren und zu planen.

Die Grundstückseigentümer des geplanten Wohngebietes „Wasserreute“ wurden zu einer Informationsveranstaltung am 17.07.2019 in das Rathaus eingeladen. Den Eigentümern wurde der städtebauliche Entwurf vorgestellt, außerdem wurden sie über die mögliche Abwicklung einer vereinbarten Baulandumlegung in Verbindung mit städtebaulichen Verträgen informiert.

In den städtebaulichen Entwurf „Wasserreute“ wurden auch die Erkenntnisse aus dem Starkregenrisiko-Managementplan vom Oktober 2018 eingearbeitet.

Vorgabe für die Städteplaner war seitens der Verwaltung und des Gemeinderats, einen Wohnungsmix aus ganz unterschiedlichen Wohn- und Gebäudeformen abzubilden.

So sollen in dem Gebiet sowohl Geschosswohnungsbau, als auch Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser entstehen. Für die im kommunalen Eigentum befindlichen Grundstücke können Lösungen des geförderten bzw. sozialen Wohnungsbaus entwickelt werden. Ziel war es, möglichst vielen Wohnansprüchen mit möglichst reduziertem Flächenverbrauch gerecht zu werden.

Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplanes nach dem derzeit möglichen § 13 b BauGB kann nach aktueller Rechtslage bis zum 31.12.2019 förmlich eingeleitet werden. Der Satzungsbeschluss ist bis zum 31.12.2021 zu fassen. Voraussetzungen für ein Verfahren nach §13 b BauGB sind die Größe der Grundflächen (weniger als 10.000 m²) und die Lage des Plangebiets (Außenbereichsflächen mit Anschluss an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil). Beides ist beim Gebiet „Wasserreute“ gegeben.

In einer Informationsveranstaltung für die Öffentlichkeit wurde gestern Abend über die Themen informiert. Im weiteren Schritt könnte der Gemeinderat nun das beschleunigte Bebauungsplanverfahren nach § 13b Baugesetzbuch für das Gebiet „Wasserreute“ mit dem Aufstellungsbeschluss im Rahmen seiner Sitzung im Oktober einleiten.

Zum Download klicken:

Im Gemeinderat wurde der städtebauliche Entwurf für das mögliche Wohngebiet „Wasserreute“ vorgestellt. Auf rund 2,1 ha sollen ca. 160 neue Wohnungen entstehen.

Gemeinderat begrüßt städtebaulichen Entwurf mehrheitlich

In der Gemeinderatssitzung am Montag, 16.09.2019 begrüßte der Gemeinderat mehrheitlich den städtebaulichen Entwurf „Wassereute“, es gab jedoch auch kritische Stimmen. Alle begrüßen die gestrige Bürgerinformation.

FWV-Fraktionsvorsitzender Frank Obergöker hält fest, dass die Mehrheit seiner Fraktion den Zielkonflikt zwischen einer Flächenversiegelung von wertvollen Ackerflächen im Bereich der Wasserreute, die auch zur Wegnahme von landwirtschaftlichen Flächen, die zur Deckung des Nahrungsbedarfs dienen, und dem Bedarf nach Wohnraum für Denkendorfer sieht. Dennoch überwiege, dass – maßvoll – neuer Wohnraum geschaffen werden soll. „Dabei ist uns ein Wohnungsmix ebenso wichtig wie das Thema des bezahlbaren Wohnraums“, unterstrich Gemeinderat Obergöker. Er verwies dabei auch auf die Filderstudie, in der festgehalten wurde, dass in Denkendorf die Eigenentwicklung im Fokus steht. „In Hinblick auf die später anstehende Vergabe von Grundstücken und Wohnungen sollen Kriterien aufgestellt werden, wonach Denkendorfer bevorzugt werden können“, so Obergöker.

SPD-Gemeinderätin Christa Brockhaus-Henzler sieht ein weiteres neues Baugebiet sehr kritisch, vor allem in Hinblick auf die Flächenversiegelung, Wegnahme von wichtigen Nutzflächen für Landwirte und Starkregenereignisse. Sie würde weiterhin die Innenentwicklung vorantreiben und hier auch das Thema des sozialen Wohnungsbaus verfolgen. „Außerdem fehlt ein öffentliches Nahverkehrskonzept für den Bereich“, so Brockhaus-Henzler.

CDU-Fraktionsvorsitzender Peter Nester begrüßt das geplante neue Wohngebiet: „In Zeiten von Wohnungsnot, Flüchtlingsunterbringung und der demografischen Entwicklung benötigen wir dringend weiteren Wohnraum. Der vorliegende städtebauliche Entwurf ´Wasserreute` ist für uns das maßvolle Ergebnis eines über 5 Jahre im Gremium und der Öffentlichkeit andauernden Prozesses, der auch die Themen des sozialen Wohnraums und einen unterschiedlichen Bedarf an Wohnformen abdeckt.“ Bei der Vergabe von Grundstücken bzw. im Umlageverfahren müsse dringend ein Baugebot verankert werden.

SPD-Fraktionsvorsitzender Wilhelm Brandner hält zunächst fest, dass die Innenentwicklung in der Gemeinde vorbildlich verfolgt wird und in den letzten Jahrzehnten aus seiner Sicht behutsam mit den Außenflächen umgegangen wurde. Die Schaffung von weiterem Wohnraum speziell für Denkendorfer sei wichtig, dabei müsse die Gemeinde auch den Blick über den Tellerrand hinaus wagen, da sie Teil einer wirtschaftsstarken und innovativen Region ist. „Es ist schade, dass wir dazu wertvolle Ackerflächen verwenden müssen, aber wir nutzen die Fläche so effizient wie möglich – für verschiedene Wohnformen und geförderten bezahlbaren Wohnraum“, so Gemeinderat Brandner. Es sei wichtig, dass eine Durchmischung, und damit keine reine Sozialwohnungssiedlung, entsteht. Die vorgesehene Fläche sei auch in Anbetracht der aktuell noch verbleibenden 519 an Hektar Landwirtschaftsflächen maßvoll.